2026年如何使用EPF在马来西亚购买房屋：Subsale、前期资金、律师费与印花税指南
EPF可以帮助买家降低购房现金差额，但它不是在看房前自动出现的一笔首期资金。成功使用Akaun Sejahtera购买Subsale，需要把资格、提款公式、SPA、贷款、律师费、印花税和成交时间表一起安排。
EPF最适合用来填补“房价与贷款之间的差额＋部分交易成本”。
有住房贷款时，提款上限是“购买成本减批准贷款金额，再加购买成本10%”或Akaun Sejahtera全部余额，两者取较低者。最终可提款金额也受资格和文件审核影响。
使用EPF购买Subsale的八个重点
使用说明：本文帮助顾客建立交易预算。正式提款、融资、法律费和税费以EPF、律师、银行、LHDN和土地局文件为准。
谁可以申请Buy House Withdrawal？
年龄与账户
马来西亚公民和非公民均可申请；申请时须低于55岁，并在Akaun Sejahtera至少有RM500余额。
房屋与融资
购买符合EPF定义的住宅，并拥有认可贷款机构批准的住房贷款，或采用自筹资金购买。
第一间或第二间
EPF可帮助购买最多两间住宅；如果曾使用EPF购买第一间住宅，申请第二间前须先出售或处置第一间。
| EPF接受的住宅类型 | 申请方式重点 |
|---|---|
| Bungalow、Terrace、Semi-Detached、Apartment、Condominium、Studio Apartment、Service Apartment、Townhouse。 | 符合资格者可通过KWSP i-Akaun或EPF指定渠道申请。 |
| SOHO，以及由马来西亚发展商提供、包含住宅单位的Shop Lot。 | 购买SOHO的会员需要到EPF柜台手动申请。 |
EPF可以提款多少？
有住房贷款
（购买成本 − 批准贷款）＋购买成本10%
与Akaun Sejahtera全部余额比较，取较低者。
自筹资金购买
购买成本＋购买成本10%
与Akaun Sejahtera全部余额比较，取较低者。申请时还需要自筹购买、付款和产权转让证明。
RM500,000房屋＋RM450,000贷款＋RM80,000 EPF余额
计算上限为RM500,000 − RM450,000＋RM50,000＝RM100,000；由于Akaun Sejahtera只有RM80,000，因此估算提款上限为RM80,000。
联名提款可由配偶或符合EPF规定的家庭成员分别申请，并须提交关系证明；每位申请人的金额受自己的Akaun Sejahtera余额和适用公式限制。
同时估算EPF可提款金额和二手房前期投入
输入购房资料后，系统会分别计算EPF购房提款上限、现金差额、法律费与印花税。结果用于初步预算，正式金额以EPF、律师、银行和LHDN文件为准。
未包括可能适用的SST及未输入项目RM0.00
计算范围:自筹资金申请需要符合EPF文件与付款证明要求；第二间住宅、联名提款、外国买家、特殊产权、拍卖、州政府同意和复杂融资采用个案审核。
什么时候需要现金，什么时候申请EPF？
1. 确认预算与EPF余额
先查看Akaun Sejahtera余额、贷款能力和前期现金，不把尚未批准的提款当成已到账资金。
2. Offer与Earnest Deposit
Subsale市场通常会先签Offer to Purchase并支付约定订金。比例取决于Offer和谈判安排，不是EPF统一规定。
3. 银行审批与律师审核
律师检查产权、限制、欠费、赎回安排和SPA；银行处理贷款审批与估价。
4. 签署SPA与贷款文件
EPF购房申请需要SPA或拍卖销售证明；使用贷款时还需要贷款批准及相关融资文件。
5. 提交EPF申请
可通过KWSP i-Akaun或适用的手动申请方式提交。SOHO须到EPF柜台处理。
6. EPF付款与交易完成
本地付款在符合Panel Bank和身份资料条件时汇入会员账户；未能直接入账时可签发Bankers Cheque。律师按SPA时间表完成付款与转让。
申请EPF购房提款通常需要什么？
基本文件
- KWSP 9C (AHL)表格与Checklist。
- 非MyKad持有者的身份证明。
- 个人银行账户资料。
- 适用时的KWSP 3 (Pindaan)。
- 不超过申请日前三年的SPA或正式拍卖销售证明。
使用住房贷款
- Housing Loan Approval Letter。
- 贷款批准超过一年时，附贷款协议、Form 16A、Deed of Assignment或已抵押产权文件。
- 贷款机构须属于EPF认可范围。
自筹资金购买
- 负责交易律师确认现金购买的信件。
- 不少于房价20%的付款证明。
- 产权转让、Form 14A、Deed of Assignment或其他适用证明。
第二间住宅
须提交第一间住宅已经出售或处置的证明，例如完成的Form 14A、Deed of Assignment、RPGT文件、正式查询或其他EPF接受文件。
联名提款
与配偶、父母、子女或其他EPF接受的家庭成员共同提款时，需要Marriage Certificate或Birth Certificate等关系证明。
身份验证
线上申请如被要求进行指纹验证，应在EPF通知的期限内完成；申请状态可通过KWSP i-Akaun查询。
EPF提款不会自动取消这些交易成本
| 费用 | 2026计算基础 | 资金安排 |
|---|---|---|
| 买卖／转让法律费 | 首RM500,000为1.25%，最低RM500；接下来RM7,000,000为1%；超过RM7.5 million的部分协商，不超过1%。 | Table A费用可由律师酌情折扣最高25%，并另计印花税、注册和Disbursements。 |
| 贷款法律费 | 按贷款金额使用相同Table A阶梯。 | 没有贷款时不产生贷款文件法律费。 |
| 公民／永久居民转让印花税 | 首RM100,000：1%；接下来至RM500,000：2%；接下来至RM1 million：3%；超过RM1 million：4%。 | 以成交价或市场价值较高者计算。 |
| 非公民且非永久居民住宅转让 | 2026年1月1日起，住宅转让文件采用固定8%。 | EPF允许合资格非公民申请，但印花税身份规则需独立计算。 |
| 贷款文件印花税 | 通常为每RM1,000或不足部分RM5，即0.5%。 | RM450,000贷款的估算为RM2,250。 |
2026首购住宅措施：Budget 2026 Tax Measures说明，合资格马来西亚公民购买价格不超过RM500,000的第一间住宅，转让和贷款文件100%印花税豁免延长至SPA在2026年1月1日至2027年12月31日签署的交易。实际申请按律师与LHDN文件处理。
银行估价
银行可能委任注册估价师，费用取决于产业价值、地点、报告和银行安排。
查询与注册
包括Land Search、Bankruptcy Search、注册费、同意费和其他正式支出。
交屋后投入
水电押金、门禁卡、保险、维修、清洁、装修、家具和空置储备通常不在律师报价内。
MyTax、e-Duti Setem与STSDS怎样影响交易？
e-Duti Setem
LHDN的电子印花税评估与付款渠道，个人、律师楼、银行和注册代理可按适用流程使用。
STSDS第一阶段
2026年1月1日起涵盖租赁／租约、证券与一般盖印；申报人或代理须有TIN、登入MyTax、上传文件、自行评估、付款并保存记录七年。
2026
租赁协议已进入STSDS自我评估第一阶段。
2027
计划纳入不涉及JPPH估价的房地产转让。
盖印期限
文件在马来西亚签署后一般须在30天内盖印；逾期将按延误时间产生罚款。
买入后出租，需要准备Tenancy Agreement费用
律师处理Tenancy Agreement
月租RM10,000或以下：月租30%，最低RM500；月租超过RM10,000：月租15%至25%。这属于律师Scale Fee，不是房地产代理佣金。
2026租赁印花税
按每年租金与其他年度对价，每RM250或不足部分计算：
- 不超过1年：RM1。
- 超过1年至3年：RM3。
- 超过3年至5年：RM5。
- 超过5年：RM7。
月租RM2,000、租期两年
年租RM24,000；RM24,000 ÷ RM250＝96单位；两年租期采用RM3，因此印花税估算为RM288。律师Tenancy Scale Fee为RM600，未包括副本、支出和适用税费。
把EPF、贷款、Subsale和出租流程连接起来
我可以协助顾客整理购房用途、EPF余额、贷款能力、前期现金、产业地点与出租策略，让每一项资金在正确阶段使用。
较低前期现金方案
根据EPF可提款金额、贷款差额、律师费、印花税与交屋成本，建立交易资金时间表。
卖房净售款目标
对于出售现有产业的顾客，我可以评估是否有机会在交易完成后释放RM50,000至RM200,000净资金。结果取决于产业价值、贷款余额、顾客Profile、银行条件与正式成交费用。
出租与现金流执行
完成交易后，可继续协助单位配置、租赁协议、招租流程与持续出租管理安排。
准备使用EPF购买Subsale，或先出售现有产业？
先整理房价、贷款、EPF、法律费、印花税与出租用途，再与律师、银行、估价师和相关注册专业人士完成交易。
参考出处
- KWSP｜Buy House Withdrawal资格、房屋类型、提款公式、文件、付款方式、第一与第二间住宅要求。
- KWSP｜i-AkaunEPF线上账户及提款申请入口。
- Malaysian Bar｜Solicitors’ Remuneration Order 2023买卖、转让、融资和租赁协议的律师Scale Fee。
- LHDN｜2026 Stamp Duty First Schedule Guideline房地产转让、非公民住宅转让及2026租赁印花税最新税率。
- LHDN｜STSDS2026至2028分阶段自我评估时间表与MyTax要求。
- LHDN｜Stamp Duty Penalty30日盖印期限与逾期罚款。
- Ministry of Finance｜Budget 2026 Tax Measures首购住宅印花税措施及2026非公民住宅转让税率调整。
- Malaysian Bar｜Find a Lawyer or Law Firm核实负责交易的注册律师与律师楼。
本文提供一般购房资金与交易流程资讯。EPF资格、提款金额、贷款、法律费、印花税、州属收费和租赁安排以实际文件及相关机构的书面确认与批准为准。
How to Buy a House in Malaysia with EPF in 2026: Subsale, Upfront Cash, Legal Fees and Stamp Duty
EPF can reduce the funding gap in a subsale purchase, but the withdrawal is part of a documented transaction rather than cash available before the process begins. Eligibility, the withdrawal formula, SPA, financing, legal fees, stamp duty and completion timing should be planned together.
EPF is most useful for the price-to-loan gap plus part of the transaction-cost buffer.
With housing financing, the maximum is the purchase cost minus approved loan plus 10% of purchase cost, or the entire Akaun Sejahtera balance, whichever is lower.
Who can use EPF to buy a house?
Age and balance
Malaysian and non-Malaysian members may apply if they are below 55 and have at least RM500 in Akaun Sejahtera.
Property and financing
The purchase must be an accepted residential property with approved financing from a recognised lender, or a self-financed purchase.
First or second home
EPF may assist with up to two residential properties. A member who used EPF for the first home must dispose of it before applying for the second.
Accepted types include bungalows, terraces, semi-detached homes, apartments, condominiums, studios, serviced apartments, townhouses, SOHO and certain shop lots containing a residential unit. SOHO applications are made manually at an EPF office.
How much can be withdrawn?
With a housing loan
(Purchase cost − approved loan) + 10% of purchase cost, or the entire Akaun Sejahtera balance, whichever is lower.
Self-financed purchase
Purchase cost + 10%, or the entire Akaun Sejahtera balance, whichever is lower. Payment and title-transfer evidence is required.
RM500,000 price, RM450,000 loan, RM80,000 balance
The formula produces RM100,000, but the available balance is RM80,000. The estimated withdrawal limit is therefore RM80,000.
Estimate the EPF withdrawal and subsale cash requirement together
Enter the purchase details to estimate the EPF Buy House Withdrawal limit, funding gap, legal fees and stamp duty. Final figures follow EPF, solicitor, bank and LHDN documentation.
Excludes possible SST and unentered itemsRM0.00
Calculation scope: self-financed applications require EPF payment and document evidence. Second homes, joint withdrawals, foreign buyers, special titles, auctions, state consent and complex financing use case-specific assessment.
When is cash needed?
1. Budget
Check Akaun Sejahtera, financing ability and transaction cash.
2. Offer and earnest deposit
The agreed amount follows the offer and negotiation rather than an EPF statutory percentage.
3. Loan and legal review
The bank assesses financing and valuation while the solicitor checks title, restrictions and SPA terms.
4. Sign documents
The SPA and financing evidence support the EPF application.
5. Apply
Apply through i-Akaun or the applicable manual route.
6. Payment and completion
Eligible local payments are credited to the member’s account; a bankers cheque may be issued if direct credit fails.
Core EPF checklist
General
Form KWSP 9C (AHL), relevant identification, bank-account proof, applicable Form KWSP 3 and an SPA or official POS not older than three years.
Housing loan
Loan approval and, where required, loan agreement, Form 16A, deed of assignment or charged title evidence.
Self-financing
Solicitor confirmation, proof of payment of at least 20% of the price and title-transfer evidence.
Second home
Accepted proof that the first home has been sold or disposed of.
Joint withdrawal
Marriage or birth certificate and the applicable relationship evidence.
Verification
Complete any required thumbprint verification and monitor the application through i-Akaun.
Transaction costs remain part of the budget
| Cost | 2026 basis |
|---|---|
| Sale / transfer legal fee | First RM500,000 at 1.25%, minimum RM500; next RM7 million at 1%; excess above RM7.5 million negotiable and capped at 1%. |
| Financing legal fee | The same Table A scale based on the financing amount. |
| Citizen / PR transfer duty | 1% first RM100,000; 2% to RM500,000; 3% to RM1 million; 4% above RM1 million, based on the higher of consideration or market value. |
| Non-citizen, non-PR residential transfer | A fixed 8% for instruments executed from 1 January 2026. |
| Loan stamp duty | RM5 per RM1,000 or part thereof, commonly 0.5%. |
Budget 2026 tax measures extend the proposed 100% transfer and loan stamp-duty exemption for eligible Malaysian citizens buying a first residential home priced up to RM500,000, for SPAs from 1 January 2026 to 31 December 2027. Transaction solicitors confirm the operative requirements.
MyTax and STSDS
e-Duti Setem
LHDN’s online assessment and payment channel for stamp duty.
STSDS Phase 1
From 1 January 2026, lease/tenancy, securities and general stamping enter self-assessment through MyTax, requiring a TIN, document upload, payment and seven-year record retention.
Instruments generally must be stamped within 30 days. Published penalties are RM50 or 10% of deficient duty within three months after the deadline, whichever is higher, and RM100 or 20% thereafter.
Tenancy agreement after purchase
Solicitor’s tenancy fee
Monthly rent up to RM10,000: 30% of monthly rent, minimum RM500. Above RM10,000: 15%–25%.
2026 tenancy stamp duty
For every RM250 or part of annual rent and other annual consideration: RM1 up to one year; RM3 over one to three years; RM5 over three to five years; RM7 over five years.
RM2,000 monthly rent for two years
RM24,000 annual rent ÷ RM250 = 96 units; 96 × RM3 = RM288 stamp duty. The SRO tenancy fee is RM600 before copies, disbursements and applicable tax.
Connect EPF, financing, subsale and rental execution
Lower upfront funding plan
Map the EPF withdrawal, loan gap, legal fees, stamp duty and completion costs by transaction stage.
RM50,000–RM200,000 net-funding target
For owners selling an existing property, I assess the possible net funds based on value, loan balance, client profile, bank conditions and completion costs. Final results follow formal approval and completion.
Rental execution
Continue with unit preparation, tenancy documentation, tenant placement and ongoing rental planning after completion.
Planning an EPF-funded subsale purchase?
Organise the price, financing, EPF, legal fees, stamp duty and intended rental use before completing the transaction with the relevant professionals.
Sources
- EPF｜Buy House WithdrawalEligibility, property types, formula, documents and payment.
- Malaysian Bar｜SRO 2023Legal-fee scales.
- LHDN｜2026 Stamp Duty GuidelineProperty and tenancy rates.
- LHDN｜STSDS2026 self-assessment phase.
- MOF｜Budget 2026 Tax MeasuresFirst-home and non-citizen measures.
This guide provides general transaction and funding information. Final eligibility, withdrawal, financing, fees, duties and rental requirements follow the written approval and documents issued for the actual transaction.
Cara Membeli Rumah di Malaysia Menggunakan KWSP pada 2026: Subsale, Tunai Awal, Yuran Guaman dan Duti Setem
KWSP boleh mengurangkan jurang pembiayaan pembelian subsale, tetapi pengeluaran merupakan sebahagian transaksi berdokumen. Kelayakan, formula, SPA, pembiayaan, yuran guaman, duti setem dan masa penyempurnaan perlu dirancang bersama.
KWSP paling berguna untuk jurang harga-pinjaman dan sebahagian penampan kos transaksi.
Dengan pinjaman, had ialah kos belian tolak pinjaman diluluskan, tambah 10% kos belian, atau seluruh baki Akaun Sejahtera, mengikut mana lebih rendah.
Siapa boleh memohon?
Umur dan baki
Warganegara dan bukan warganegara yang berumur bawah 55 tahun dengan sekurang-kurangnya RM500 dalam Akaun Sejahtera.
Rumah dan pembiayaan
Rumah kediaman yang diterima KWSP, dengan pembiayaan daripada pemberi pinjaman diiktiraf atau pembelian pembiayaan sendiri.
Rumah pertama atau kedua
KWSP boleh membantu sehingga dua rumah; rumah pertama yang menggunakan KWSP perlu dijual atau dilupuskan sebelum permohonan rumah kedua.
Jenis termasuk banglo, teres, berkembar, apartmen, kondominium, studio, pangsapuri servis, rumah bandar, SOHO dan premis tertentu yang mempunyai unit kediaman. Permohonan SOHO dibuat secara manual.
Berapa banyak boleh dikeluarkan?
Dengan pinjaman
(Kos belian − pinjaman diluluskan) + 10% kos belian, atau seluruh baki Akaun Sejahtera, mengikut mana lebih rendah.
Pembiayaan sendiri
Kos belian + 10%, atau seluruh baki, mengikut mana lebih rendah, bersama bukti bayaran dan pindah milik.
Harga RM500,000, pinjaman RM450,000, baki RM80,000
Formula menghasilkan RM100,000 tetapi baki hanya RM80,000, maka had anggaran ialah RM80,000.
Anggar pengeluaran KWSP dan modal awal subsale bersama-sama
Masukkan butiran pembelian untuk menganggar had Pengeluaran Beli Rumah KWSP, jurang pembiayaan, yuran guaman dan duti setem. Angka akhir mengikut dokumen KWSP, peguam, bank dan LHDN.
Tidak termasuk SST dan item yang belum dimasukkanRM0.00
Skop kiraan: pembelian pembiayaan sendiri memerlukan bukti bayaran dan dokumen KWSP. Rumah kedua, pengeluaran bersama, pembeli asing, hak milik khas, lelongan, kebenaran negeri dan pembiayaan kompleks menggunakan penilaian khusus.
Bila tunai diperlukan?
1. Bajet
Semak Akaun Sejahtera, pembiayaan dan tunai transaksi.
2. Tawaran dan deposit
Jumlah mengikut tawaran dan rundingan.
3. Bank dan peguam
Penilaian pembiayaan, hak milik, sekatan dan SPA.
4. Tandatangan
SPA dan bukti pembiayaan menyokong permohonan KWSP.
5. Permohonan
Melalui i-Akaun atau kaedah manual yang berkenaan.
6. Bayaran dan penyempurnaan
Bayaran tempatan dikreditkan ke akaun ahli yang layak atau melalui bankers cheque jika kredit gagal.
Senarai asas
Umum
Borang KWSP 9C, pengenalan, akaun bank, borang berkaitan dan SPA/POS tidak melebihi tiga tahun.
Pinjaman
Kelulusan pinjaman dan dokumen pembiayaan berkaitan.
Pembiayaan sendiri
Pengesahan peguam, bukti bayaran sekurang-kurangnya 20% dan bukti pindah milik.
Rumah kedua
Bukti penjualan atau pelupusan rumah pertama.
Pengeluaran bersama
Sijil perkahwinan atau kelahiran.
Pengesahan
Lengkapkan pengesahan cap jari apabila diminta.
Kos transaksi
| Kos | Asas 2026 |
|---|---|
| Yuran jualan/pindah milik | RM500,000 pertama 1.25%, minimum RM500; RM7 juta berikutnya 1%; lebihan RM7.5 juta maksimum 1%. |
| Yuran pembiayaan | Skala sama berdasarkan jumlah pembiayaan. |
| Duti warganegara/PR | 1%, 2%, 3% dan 4% mengikut lapisan, atas nilai balasan atau pasaran yang lebih tinggi. |
| Bukan warganegara, bukan PR | 8% tetap bagi pindah milik rumah kediaman mulai 1 Januari 2026. |
| Duti pinjaman | RM5 setiap RM1,000 atau bahagian, lazimnya 0.5%. |
MyTax dan STSDS 2026
e-Duti Setem
Saluran taksiran dan bayaran elektronik LHDN.
Fasa 1 STSDS
Sewaan/pajakan, sekuriti dan penyeteman am melalui taksiran sendiri mulai 2026 dengan TIN, MyTax, muat naik, bayaran dan rekod tujuh tahun.
Perjanjian sewaan selepas pembelian
Yuran peguam
Sewa bulanan sehingga RM10,000: 30%, minimum RM500; melebihi RM10,000: 15%–25%.
Duti 2026
Setiap RM250 atau bahagian sewa tahunan: RM1 sehingga setahun; RM3 lebih satu hingga tiga tahun; RM5 lebih tiga hingga lima tahun; RM7 lebih lima tahun.
RM2,000 sebulan, dua tahun
RM24,000 ÷ RM250 = 96; 96 × RM3 = RM288 duti. Yuran guaman skala ialah RM600.
Sambungkan KWSP, pembiayaan, subsale dan sewaan
Pelan tunai awal
Susun pengeluaran KWSP, jurang pinjaman, yuran guaman, duti dan kos penyempurnaan.
Sasaran dana bersih RM50,000–RM200,000
Bagi pemilik yang menjual hartanah, saya menilai potensi dana berdasarkan nilai, baki pinjaman, profil, syarat bank dan kos transaksi. Hasil akhir mengikut kelulusan dan penyempurnaan rasmi.
Pelaksanaan sewaan
Persediaan unit, dokumen sewaan, penempatan penyewa dan perancangan aliran tunai.
Merancang pembelian subsale menggunakan KWSP?
Susun harga, pembiayaan, KWSP, yuran, duti dan tujuan sewaan bersama profesional berkaitan.
Sumber
- KWSP｜Pengeluaran Beli RumahKelayakan, formula, dokumen dan bayaran.
- Malaysian Bar｜SRO 2023Skala yuran guaman.
- LHDN｜Garis Panduan Duti Setem 2026Kadar pindah milik dan sewaan.
- LHDN｜STSDSPelaksanaan 2026.
- MOF｜Langkah Cukai 2026Rumah pertama dan pembeli bukan warganegara.
Panduan ini menyediakan maklumat umum tentang dana dan transaksi. Kelayakan, pengeluaran, pembiayaan, yuran, duti dan sewaan akhir mengikut dokumen serta kelulusan transaksi sebenar.