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2026 Malaysia Subsale Guide

2026马来西亚二手房费用指南：律师费、印花税、e-Stamping、租赁协议及其他成本

购买Subsale二手房时，真正要准备的不是一个模糊的“10%首期＋一点律师费”，而是一套分阶段现金计划：订金、买卖律师费、贷款律师费、转让与贷款印花税、估价、查询、州政府同意、交屋调整、装修和出租文件。

阅读约18分钟 更新于 2026年7月28日 马来西亚
直接结论

二手房前期现金不能只用一个百分比估算。

法定印花税、Solicitors’ Remuneration Order规定的律师费、贷款条件和项目特定费用使用不同计算基础。售价、市场估值、贷款金额、产权状态和首购资格改变，所需现金也会明显改变。

售价不一定是印花税基础。转让印花税一般根据成交价或估定市场价值，两者取较高者计算。
资金地图

买家需要把费用分成三个阶段

使用说明：本文帮助买家建立预算与流程概念。正式交易金额以律师的Itemised Quotation、银行Letter of Offer、LHDN评估、土地局收费和项目文件为准。

前期现金

阶段一、二、三分别要准备什么

阶段一｜Offer与订金

Subsale市场常见先支付Earnest Deposit，再在签署SPA时补足约定Deposit。所谓2%–3%订金和总共10%只是常见商业安排，不是全国统一法定比例；必须看Offer to Purchase和SPA。

阶段二｜SPA与贷款文件

这阶段通常出现买卖／转让律师费、贷款律师费、查询和文件支出，以及贷款文件印花税。律师可要求先支付费用和Disbursements以便开始工作。

阶段三｜转让、交屋与投入

转让印花税、注册费、按比例分摊的门牌税／地税／管理费、水电押金、保险、维修、装修和家具，可能在成交前后陆续发生。

律师与法律费

买家律师、卖家律师和贷款律师负责不同风险

为什么买家应有自己的律师

Solicitors’ Remuneration Order 2023规定，一名律师在同一买卖中只代表卖方或买方。买方律师会检查产权、限制、查封、同意条件、SPA条款、付款时间和转让文件。

买方律师在没有利益冲突时，也可以同时处理买方的融资文件。

怎样检查律师报价

要求报价分开列出：

  • Professional Legal Fee。
  • Stamp Duty。
  • Registration、Searches与政府收费。
  • 其他Disbursements。
  • 适用的税费。
事项2023 SRO法定Scale Fee重点
买卖／转让首RM500,000：1.25%，最低RM500；接下来RM7,000,000：1%；超过RM7,500,000的部分协商，但不超过1%。一般以成交价或Adjudicated Value为基础，由律师按适用规则决定。
贷款／融资文件首RM500,000：1.25%，最低RM500；接下来RM7,000,000：1%；超过RM7,500,000的部分协商，但不超过1%。以贷款或融资金额为基础。
律师费折扣Table A买卖／转让与融资法律费，律师可酌情折扣最高25%。不是客户自动享有；租赁协议、Discharge和部分固定费用不可使用这项折扣。
Tenancy法律费月租RM10,000或以下：月租30%，最低RM500；超过RM10,000：月租15%至25%。这是律师处理租赁协议的Scale Fee，不等于房地产代理佣金或普通Admin Fee。

SRO明确说明，律师Scale Fee不包括印花税、注册费、估价师费、查询费、额外工作和其他适当支出；这些项目应另行列明。[1]

印花税

买二手房最重要的两项Stamp Duty

1. 转让文件印花税

一般按成交价或市场价值较高者分级计算：

  • 首RM100,000：1%。
  • RM100,001至RM500,000：2%。
  • RM500,001至RM1,000,000：3%。
  • RM1,000,001以上：4%。

2. 贷款文件印花税

一般住房贷款主要融资文件按贷款金额每RM1,000或不足RM1,000部分征收RM5，即通常称0.5%。

例：RM450,000贷款，贷款印花税估算为RM2,250。

RM9,000RM500,000产业的一般转让印花税估算。
RM18,000RM800,000产业的一般转让印花税估算。
RM32,000RM1.2 million产业的一般转让印花税估算。
0.5%一般贷款文件印花税常用表达；法定计算为每RM1,000或部分RM5。

2026首购住宅：Budget 2026官方Tax Measures说明，马来西亚公民购买价格不超过RM500,000的第一间住宅，转让及贷款文件100%印花税豁免延长至SPA在2026年1月1日至2027年12月31日签署的交易。实际申请仍应由律师根据最新Gazette、资格声明与LHDN程序确认。[6]

互动估算器

先估算买二手房需要准备多少前期现金

计算器只采用本文列出的法定比例与用户输入，不代替律师、银行、估价师或LHDN正式报价。

RM
RM
转让印花税以价格或市场价值较高者为基础。
RM
RM
估价、查询、注册、同意费、水电押金、保险或装修储备等。
价格与贷款之间的现金差额RM0.00
买卖／转让法律费估算RM0.00
贷款文件法律费估算RM0.00
转让印花税估算RM0.00
贷款文件印花税估算RM0.00
其他预算项目RM0.00
前期现金总估算
不含可能适用的SST及未输入项目RM0.00

计算范围：超过RM7.5 million的法律费，超出部分由双方协商且不超过1%；本工具采用1%作为上限估算。非公民、外国公司、特殊产权、拍卖、无分层产权、发展商清盘、州政府同意或复杂融资，应采用个案正式报价。

e-Stamping 2026

e-Duti Setem与STSDS不是完全相同的概念

e-Duti Setem

是LHDN通过互联网进行印花税评估和付款的电子系统。完成在线盖印后，会电子签发Stamp Certificate，并应附在相关文件上。

STSDS自我评估制度

从2026年1月1日起分阶段执行。纳税人或获委任代理需有TIN、登入MyTax、上传文件、自行评估、付款，并保存文件及记录七年。

2026第一阶段

包括租赁／租约、证券和一般盖印文件。

2027第二阶段

计划包括不涉及JPPH估价的房地产转让。

2026年房地产转让文件的处理

二手房转让是否需要正式评估、估价或特定流程，由负责律师根据文件类别、产业资料和当时实行的LHDN程序处理。

文件一般应在马来西亚签署后30天内盖印；逾期不超过三个月，罚款为RM50或少缴税额10%较高者；超过三个月则为RM100或20%较高者。[5]

其他费用

这些费用没有一个全国统一固定总额

银行估价费

银行可能委任注册估价师评估产业。费用与产业价值、报告类型、地点和银行安排有关，应以Letter of Offer或估价师报价为准。

土地与破产查询

律师可能进行Land Search、Bankruptcy Search、公司查询、管理机构确认及其他必要核实，并列为Disbursement。

注册与州政府同意

Leasehold、Bumi Restriction、外国人购买、特定土地条件或无独立产权项目，可能涉及州政府／发展商同意和额外时间、表格与收费。

按比例调整

Quit Rent、Assessment、Maintenance、Sinking Fund和其他Outgoings可能按交屋或完成日期由双方调整。

保险与融资产品

MRTA／MRTT、MLTA／MLTT、火险或其他保护是否必需、由谁提供及是否纳入贷款，取决于银行条件。

交屋后的现金

水电押金、门禁卡、停车卡、维修、清洁、装修、家具、网络和空置储备，通常不是法律报价的一部分。

预算方式：产业价格、估值、贷款比例和产权复杂程度都会改变总成本，因此本文采用逐项现金时间表，而不是单一固定百分比。

出租准备

买完准备出租，还要计算租赁协议费用

律师处理Tenancy Agreement的法律费

按照SRO 2023：

  • 月租RM10,000或以下：月租30%，最低RM500。
  • 月租超过RM10,000：月租15%至25%。
  • 这项费用不可使用Table A最高25%折扣规则。

Tenancy Agreement印花税

先把月租年化，扣除每年RM2,400后，以每RM250或部分计算：

  • 租期不超过1年：RM1。
  • 超过1年至不超过3年：RM2。
  • 超过3年或无限期：RM4。
例子

月租RM2,000、租期两年

年租RM24,000，减RM2,400后为RM21,600；RM21,600 ÷ RM250，向上取整为87单位；87 × RM2 = RM174印花税。律师Scale Fee为月租30%，即RM600。未包括额外副本、支出或适用税费。

2026由MyTax处理租赁／租约已进入STSDS第一阶段，付款人或代理需正确自行评估并保存记录。
卖方资金规划与服务

先计算卖房后的净售款，再安排下一步资金用途

对于准备出售产业的顾客，我可以协助整理成交售价、银行赎回金额、出售成本和交屋安排，估算交易完成后可保留的净售款与可释放资金。

成交售价根据实际产业、市场条件与正式交易确定。
−
银行赎回金额现有贷款余额、利息和相关结清金额。
−
出售成本律师、房地产代理、RPGT、欠费和交易调整。

降低成交前的现金压力

根据律师、代理和交易安排，部分出售费用可从完成款中结算，让顾客更清楚需要在成交前准备的实际现金。

评估RM50,000–RM200,000资金目标

我会根据产业售价、市场估值、贷款余额、顾客Profile、相关费用和银行条件，评估交易是否有机会释放这一范围的资金。实际金额以正式批准和成交结果为准。

衔接出租与现金流规划

完成买卖或购入产业后，我也可以协助整理交屋、单位配置、出租流程和后续现金流执行安排。

需要计算买入前期现金，或卖房后的净售款？

我会先根据产业、估值、现有贷款、顾客Profile和使用计划整理执行方案，并与注册律师、银行、估价师及相关专业人士配合完成交易。

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官方资料

参考出处

  1. Malaysian Bar｜Solicitors’ Remuneration Order 2023买卖、转让、融资、租赁协议、Discharge和其他律师固定／Scale Fee的官方法律文件。
  2. Malaysian Bar｜Conveyancing Transactions FAQ解释Table A法律费最高25%酌情折扣，以及哪些费用不可折扣。
  3. LHDN｜印花税概览印花税针对文件而非交易，并以Stamp Act 1949为法定基础。
  4. LHDN｜STSDS印花税自我评估制度2026第一阶段、MyTax、TIN、自我评估与保存七年记录要求。
  5. LHDN｜逾期盖印罚款30日期限及2026公布的逾期罚款水平。
  6. Ministry of Finance｜Budget 2026 Tax Measures第一间住宅不超过RM500,000的转让与贷款文件印花税豁免延长说明。
  7. LHDN｜e-CKHT提交程序自2025年起通过MyTax强制电子提交RPGT表格。
  8. Malaysian Bar｜查找注册律师或律师楼核实代表交易的律师与律师楼。
  9. LPPEH｜房地产代理费Scale出售房地产的代理费最高3%，并受官方规则及委任条款约束。
免责声明

本文提供一般交易费用与流程资讯。计算结果可能未包含所有SST、支出、州属收费、特殊产权、豁免条件、银行要求或个案额外工作。正式签署Offer、SPA、贷款或Tenancy Agreement前，请以负责律师、银行、LHDN、土地局和相关注册专业人士的书面文件为准。